ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้หรือไม่

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ชาวต่างชาติโดยทั่วไปไม่มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย ไม่ว่าจะซื้อด้วยเงินสดหรือผ่านการลงทุนรูปแบบใด หลักการนี้ใช้กับที่ดินเปล่าทุกประเภท ทั้งที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการเกษตร

ข้อยกเว้นที่มีอยู่จริงมีจำนวนจำกัดมาก เช่น การได้รับมรดกที่ดินในฐานะทายาทโดยธรรมในบางกรณี ซึ่งยังต้องขายทอดตลาดภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดหากไม่มีคุณสมบัติถือครองได้เอง

พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมอนุญาตให้เช่าที่ดินได้สูงสุด 50 ปีในบางกรณีเชิงพาณิชย์ ส่วนการเช่าที่ดินเพื่ออยู่อาศัยทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จำกัดไว้ที่สูงสุด 30 ปีต่อสัญญา และสามารถต่อสัญญาใหม่ได้ แต่การต่อสัญญาไม่ใช่สิทธิที่บังคับได้ตามกฎหมายเสมอไป ขึ้นกับข้อตกลงกับผู้ให้เช่า

สัญญาเช่าระยะยาวควรจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินจึงจะมีผลผูกพันบุคคลภายนอกและสามารถบังคับใช้ได้เต็มที่ ผู้ซื้อควรตรวจสอบเงื่อนไขการต่อสัญญา การโอนสิทธิเช่า และสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินให้ชัดเจนก่อนทำสัญญา รวมถึงตรวจสอบเนื้อที่จริงบนโฉนด ดูวิธีอ่านได้ที่ อ่านโฉนดที่ดินอย่างไร ให้เจอเนื้อที่ไร่-งาน-ตารางวา

พระราชบัญญัติอาคารชุดอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้โดยตรง โดยมีเงื่อนไขว่าสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดที่ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันทั้งอาคารต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในโครงการนั้น ก่อนตัดสินใจ ควรเข้าใจว่าตารางเมตรของคอนโดหมายถึงอะไร อ่านเพิ่มเติมได้ที่ ขนาดคอนโดกับขนาดที่ดินบ้าน ต่างกันอย่างไร

เงินที่ใช้ซื้อโดยทั่วไปต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศและมีหลักฐานใบรับรองเงินโอน (Foreign Exchange Transaction Form) เพื่อใช้ประกอบการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

มีช่องทางเฉพาะทางบางประการ เช่น การได้รับสิทธิถือครองที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยผ่านการลงทุนตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด (มาตรา 96 ทวิ) ซึ่งมีเงื่อนไขวงเงินลงทุนและพื้นที่จำกัดค่อนข้างสูง หรือสิทธิพิเศษผ่านการส่งเสริมการลงทุนของ BOI ในบางกรณีธุรกิจ ซึ่งทั้งหมดนี้ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนดำเนินการ

โครงสร้างการถือครองผ่านบริษัทไทยที่มีคนไทยถือหุ้นข้างมากเพื่อให้ต่างชาติควบคุมที่ดินทางอ้อม เป็นแนวทางที่มีความเสี่ยงทางกฎหมายสูงหากใช้เพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดกรรมสิทธิ์ที่ดินของกฎหมาย ควรปรึกษาทนายความที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดินและการลงทุนต่างชาติก่อนตัดสินใจทุกครั้ง

การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินและห้องชุดทุกกรณี รวมถึงการตรวจสอบโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติในคอนโดมิเนียม อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ กรมที่ดิน (dol.go.th) ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีอำนาจตรวจสอบและอนุมัติการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินทุกแห่ง

ก่อนทำสัญญาซื้อขายหรือเช่าระยะยาวใด ๆ ควรตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ และปรึกษาทนายความที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดินโดยเฉพาะ เนื่องจากกฎเกณฑ์และโควตาอาจมีการปรับปรุงเป็นระยะ

• ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าโดยตรงไม่ได้ ยกเว้นกรณีจำกัดมากตามกฎหมาย เช่น การรับมรดกในบางเงื่อนไข
• เช่าที่ดินระยะยาวได้สูงสุด 30 ปีสำหรับที่อยู่อาศัย หรือ 50 ปีในบางกรณีเชิงพาณิชย์ ควรจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน
• ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดได้โดยตรง ภายใต้โควตาต่างชาติไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งอาคาร
• เงินซื้อคอนโดต้องโอนจากต่างประเทศพร้อมหลักฐาน Foreign Exchange Transaction Form
• หลีกเลี่ยงโครงสร้างถือครองผ่านนอมินีหรือบริษัทที่ตั้งขึ้นเพื่อเลี่ยงข้อจำกัด เพราะมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูง